Der Referenzzinssatz bleibt bei 1,5 Prozent

Es besteht für den Vermieter keine Pflicht, von sich aus den Mietzins zu senken. Nach Art. a OR kann jedoch der Mieter eine Herabsetzung des Mietzinses auf den nächstmöglichen Termin verlangen, mit der Begründung, dass sich die Berechnungsgrundlagen wesentlich verändert haben.

Für die gründliche Reinigung bezahlen sie dem Vermieter eine Reinigungspauschale von 6 Franken pro Quadratmeter.

Willkommen liebe Mieterin und lieber Mieter

Hypothekarischer Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen gültig ab zugrunde-liegender Durchschnitts-zinssatz Stichtag der Erhebung; 1,5 %:

Danke für die Beratung am letzten Sonntag durch Herr Strässle. Er hat mir super Tipps gegeben, wie ich mich wehren kann Deshalb habe ich mich in meiner Verzweiflung an Sie gewendet.

Als mein Vermieter vom Mieterschutz hörte, kamen plötzlich die Handwerker War gerne Mitglied beim Mieterschutz. Sie haben mir einige Male geholfen. Meine Kündigung erfolgte aufgrund meiner Auswanderung Dank Ihrer Hilfe hat der Vermieter nun endlich gehandelt und mir auch die Miete um 50 Franken reduziert. Danke Mieterschutz Team für Ihr juristisches Schreiben — es hat sehr schnell geholfen.

Der Vermieter hat mir auch die verlangte Mietzinsreduktion gegeben. Sofort-Beratung Helpline schnell, günstig und kompetent auch für Nichtmitglieder zugänglich Abrechnung folgt sekundengenau über Ihre Telefonrechnung keine Vorauszahlung, Kreditkarte oder Rechnung.

Rechtsberatung Wir erteilen Ihnen kostenlose Mietrechtsauskünfte. Ist die Lebensdauer ganz abgelaufen, müssen Mieter nichts mehr bezahlen.

Bei teilweisem Ablauf schulden sie eine anteilmässige Entschädigung. Der Hauseigentümerverband HEV und der Mieterverband haben gemeinsam eine Lebensdauertabelle erarbeitet, der alle wichtigen Interessenverbände der Immobilienwirtschaft zugestimmt haben.

Ein häufiger Irrtum ist allerdings, dass der Vermieter beispielsweise bei Ablauf der Lebensdauer der Wandanstriche neu streichen lassen müsse. Gemäss Gesetz muss er eine Wand erst dann streichen oder sonst ein Einrichtungsteil ersetzten lassen, wenn es nötig ist.

Das kann im Einzelfall vor oder nach Ablauf der Lebensdauer der Fall sein. Bei der Markt- und Kostenmiete handelt es sich um zwei sich grundsätzlich ausschliessende Mietzinsfestlegungssysteme. Beide kommen im Mietrecht zur Anwendung. Die Kostenmiete stellt auf die tatsächlichen Kosten des Vermieters ab. Zur Kostenmiete gehören die folgenden Kriterien zur Mietzinsfestlegung: Von Marktmiete spricht man, wenn der Mietzins durch das Prinzip von Angebot und Nachfrage bestimmt wird.

Die reine Marktmiete kommt im schweizerischen Mietrecht nicht vor. Wer umzieht, muss sich bei der alten Wohngemeinde ab- und innert 14 Tagen bei der neuen anmelden. Erkundigen Sie sich am besten beim Einwohneramt, wie man vorgehen muss auch genannt Bevölkerungsamt, Personenmeldeamt, Einwohnerkontrolle, etc. In vielen Kantonen sind auch Vermieter und Untervermieter verpflichtet, jeden Mieterwechsel unaufgefordert zu melden so. Wer gegen die Meldepflichten verstösst, riskiert eine Busse z.

Die Details zu den Meldepflichten sind in den kantonalen Meldegesetzen geregelt und von Kanton zu Kanton verschieden. Was langfristig in allen Kantonen gelten soll: VermieterInnen müssen über einziehende, ausziehende und wohnhafte MieterInnen auf Anfrage der Einwohnerbehörde Auskunft erteilen, wenn diese ihrer Meldepflicht nicht nachkommen.

So will es der Bund gemäss dem Registerharmonisierungsgesetz. Diverse Anbieter preisen als Ersatz für eine Kaution eine sogenannte Depot- oder Mietkautionsversicherung an. Vom Abschluss solcher auf den ersten Blick attraktiven Versicherungen rät der Mieterverband ab. Mit einer Mietkautionsversicherung erspart man sich als Mieter zwar die Bezahlung einer Kaution.

Hingegen bezahlt man dem Versicherer eine Einschreibegebühr, eine jährliche Prämie sowie bei einem allfälligen Schaden manchmal noch eine zusätzliche Verwaltungsgebühr.

Entstehen an der Mietsache Schäden, die der Mieter beim Auszug übernehmen muss, bezahlt die Versicherung dem Vermieter zwar den entsprechenden Betrag. Der Mieter muss aber dann der Versicherung den Betrag vollumfänglich zurückbezahlen. Die der Versicherung bezahlten Gebühren und Prämien erhält der Mieter nicht mehr zurück. Die Mietkautionsversicherung ist keine Haftpflichtversicherung. Der Mietvertrag ist ein Rechtsgeschäft zwischen dem Vermieter und dem Mieter, das sich in der Schweiz nach den Bestimmungen des Obligationenrechts richtet.

Mit dem Abschluss eines Mietvertrages für ein Wohn- oder Geschäftsobjekt verpflichten sich Mieterinnen und Mieter, dem Vermieter einen bestimmten Mietzins und die Nebenkosten zu bezahlen. Der Vermieter hingegen verpflichtet sich, die Mietsache zum vereinbarten Zeitpunkt in einem gebrauchstauglichen Zustand zu übergeben und diesen Zustand während der Dauer des Mietverhältnisses auch zu erhalten.

Der Mietvertrag kann formlos, d. In der Regel wird aber ein schriftlicher Vertrag erstellt. Dieser besteht aus den speziellen, d. Zum Mietvertrag gehören zumeist auch die vorformulierten, sogenannten Allgemeinen Vertragsbestimmungen sowie die Hausordnung. Bestimmungen im Mietvertrag oder den allgemeinen Vertragsbestimmungen, die gesetzlichen Bestimmungen widersprechen, sind ungültig. Mehr dazu siehe auch in den Top Themen unter Mietvertrag. Das Mietzinsdepot ist eine vertraglich vereinbarte und betragsmässig bestimmte Sicherheitsleistung für den Vermieter, die in der Regel in Geld erbracht wird.

Der Vermieter darf von der Mieterin oder dem Mieter für die Sicherstellung der Mietzinszahlungen und weiteren mietrechtlichen Forderungen ein Mietzinsdepot von maximal drei Monatsmieten gilt nur für Wohnräume und nicht für Geschäftsräume verlangen. Das Mietzinsdepot muss auf einem speziellen Sperrkonto bei einer Bank angelegt werden. Das Konto muss auf den Namen des Mieters lauten.

Während der Dauer des Mietverhältnisses bleibt das Mietzinsdepot für beide Parteien gesperrt. Mehr dazu siehe in den Top Themen unter Mietzinsdepot. Mit einem Vorbehalt, auch Mietzinsreserve genannt, erklärt der Vermieter oder die Vermieterin, dass der Mietzins nicht vollständig angepasst wurde. Mieterinnen und Mieter müssen zu einem späteren Zeitpunkt mit einer Anpassung rechnen. VermieterInnen können einen Mietzinsvorbehalt im Mietvertrag oder bei Mietzinsänderungen aufführen. Damit sagen sie, dass dieser vorbehaltene Betrag später auf die Miete geschlagen werden kann.

Ein Vorbehalt muss strengen Anforderungen genügen. Der Vorbehalt muss zudem präzis begründet sein. Es ist nicht zulässig, einen Vorbehalt auf unrichtige Faktoren zum Beispiel zu tiefer Referenzzins oder Indexstand abzustützen.

MieterInnen können einen Vorbehalt nicht direkt anfechten. Eine Anfechtung ist erst möglich, wenn der Vermieter beispielsweise damit ein Senkungsbegehren ablehnt bei Referenzzinssenkungen oder eine Mietzinserhöhung damit begründet. Oft genügen die Vorbehalte den rechtlichen Anforderungen nicht, sodass sich VermieterInnen nicht darauf abstützen können. Verstösst eine Kündigung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, gilt sie als missbräuchlich.

Der Kündigungsschutz im Schweizer Mietrecht ist ein Missbrauchsschutz. Das heisst, wenn alle im Gesetz und Mietvertrag vorgeschriebenen Formalitäten eingehalten sind, ist eine Kündigung gültig. Ausser sie ist missbräuchlich. Das ist etwa der Fall bei einer Kündigung als reine Schikane oder aus Rache, weil sich der Mieter für seine Rechte gewehrt hat.

Auch eine missbräuchliche Kündigung muss man innert 30 Tagen anfechten, sonst tritt sie in Kraft. Wenn der Vermieter einen übersetzten Ertrag aus einer Mietwohnung erwirtschaftet, spricht man von einem missbrächlichen Mietzins.

So ist auch die Rendite , die der Vermieter aus dem Mietzins erwirtschaften darf, im Gesetz geregelt. Wann das der Fall ist, hat das Bundesgericht vor rund zwanzig Jahren in einer Reihe von Entscheidungen festgelegt. Die Details sind kompliziert.

Eine grosse Rolle spielt dabei der Referenzzins. Grundsätzlich sind missbräuchliche Mietzinse unzulässig. Wenn Mieterinnen und Mieter etwas dagegen unternehmen wollen, müssen sie das aber im richtigen Zeitpunkt tun und die gesetzlich vorgeschriebenen Verfahrensschritte beachten. Die Orts- und Quartierüblichkeit ist ein Festlegungskriterium für den Mietzins, das sich an der Marktmiete orientiert.

Für den Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit müssen fünf verschiedene Vergleichsobjekte vorgelegt werden. Diese müssen in Bezug auf die Lage, die Grösse, den Zustand, die Ausstattung und die Bauperiode mit dem konkreten Mietobjekt vergleichbar sein.

In beiden Fällen muss der Vermieter den Nachweis erbringen. Da die Anforderungen an die Orts- und Quartierüblichkeit hoch sind, gelingt der Nachweis nur selten. Oberstes Prinzip für die Bemessung der Mietzinsen ist gemäss Art. Auch bei der Festlegung des Anfangsmietzinses wird unter Umständen auf das orts- und quartierübliche Mietzinsniveau abgestellt.

Wer hier was beweisen muss, ist bei der Anfangsmiete komplizierter. Wer betrieben wird, kann mit einem Rechtsvorschlag das Betreibungsverfahren stoppen. Der Rechtsvorschlag kann auf dem sogenannten Zahlungsbefehl angebracht werden, mit dessen Zustellung das Betreibungsverfahren seinen Anfang nimmt.

Am besten bringt man den Rechtsvorschlag gleich dann an, wenn einem der Zahlungsbefehl übergeben wird. Möglich ist dies aber auch noch innert weiteren 10 Tagen beim Betreibungsamt. Der Rechtvorschlag verhindert den Eintrag im Betreibungsregister allerdings nicht. Wurde gegen eine Betreibung Rechtsvorschlag erhoben, muss derjenige, der sie eingeleitet hat, weitere rechtliche Schritte einleiten.

Welche das sind, hängt davon ab, mit welchen Dokumenten er seine Forderung belegen kann. Wer es verpasst, Rechtsvorschlag zu erheben, kann sich nur noch mit viel Aufwand gegen eine Betreibung wehren. Im Normalfall muss er beim Gericht eine Gegenklage einleiten. Mehr dazu siehe auch in den Top Themen unter Betreibung. Beim Referenzzinssatz handelt es sich um den Durchschnittszinssatz, mit dem die Hypotheken auf schweizerischen Liegenschaften verzinst sind.

Als einer der wichtigsten Kostenfaktoren berechtig er zu einer Mietzinsanpassung. Der gesamtschweizerisch einheitliche Referenzzinssatz wurde am September für Mietzinsanpassungen aufgrund von Änderungen des Hypothekarzinssatzes eingeführt.

Zuvor waren dafür die Zinssätze für I. Der Referenzzinssatz ist in Viertelprozenten festgesetzt und wird vierteljährlich vom Bundesamt für Wohnungswesen BWO erhoben und bekanntgegeben. Grundlage für die Mietzinsberechnung bildet jeweils der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder der letzten Anzeige einer Mietzinserhöhung aktuelle Referenzzins. Steigt der Referenzzinssatz an, können die Vermieter diese Mehrkosten in der Nettomiete auf Mieterinnen und Mieter überwälzen.

Sinkt der Referenzzinssatz, haben Mieter grundsätzlich Anrecht auf eine Mietzinssenkung. Bei Streitigkeiten über Geldforderungen und andere zivilrechtliche Angelegenheiten muss in der Schweiz grundsätzlich zuerst ein Schlichtungsverfahren stattfinden. Erst wenn dieses Verfahren ohne Erfolg abgeschlossen wurde, kann das Gericht angerufen werden.

Handelt es sich um eine mietrechtliche Angelegenheit, ist die Mietschlichtungsbehörde zuständig. Diese ist paritätisch zusammengesetzt. Das heisst, sie besteht aus drei Fachrichtern einem Präsidenten sowie je einer Person aus dem Kreis der Vermieter- und Mieterorganisationen. Das Verfahren vor der Mietschlichtungsbehörde ist kostenlos. Zuständig ist jeweils die Schlichtungsbehörde am Ort der Mieträumlichkeit. Die Schlichtungsbehörde kann nur eine Einigung vorschlagen, ausser es geht um eine Kündigung, eine Mietzinsstreitigkeit, hinterlegte Mietzinse oder eine Geldforderung von nicht mehr als 2' Franken.

Unter Solvenz versteht man die Zahlungsfähigkeit einer Person. Zur Beurteilung der Solvenz gibt es verschiedene Ansätze. Mietrechtlich spielt die Solvenz einer Person eine Rolle, wenn eine Mieterin oder ein Mieter vorzeitig auszieht und einen Nachmieter vorschlägt.

Damit der vorzeitig ausziehende Mieter von seinen Verpflichtungen befreit ist, muss die als Nachmieter vorgeschlagene Person zumutbar und zahlungsfähig, also solvent sein Art. Zahlungsfähig heisst in diesem Zusammenhang, der Mietzins darf nicht mehr als ein Drittel des Einkommens der betreffenden Person ausmachen und ihr Betreibungsregister sollte höchstens ein paar wenige Einträge aufweisen. Obwohl das oft behauptet wird, ist es jedenfalls nicht so, dass eine Person mit einem einzigen Eintrag im Betreibungsregister als nicht zahlungsfähig gilt.

Ein Sperrkonto ist ein Bankkonto, von dem auch der Kontoinhaber das Geld erst wieder abziehen kann, wenn ganz bestimmte, in den Kontobedingungen festgelegte Bedingungen eingetreten sind. Viele Mieter meinen, wenn der Vermieter Mängel am Mietobjekt nicht behebe, könnten sie den Mietzins auf ein Sperrkonto einzahlen. Das ist aber ein Irrtum, auch wenn es eine ähnliche Möglichkeit gibt. Mieter können in solchen Fällen den Mietzins auf einem Konto der Mietschlichtungsbehörde hinterlegen.

Vorher sind allerdings die gesetzlich vorgeschriebenen Formalitäten zu beachten. Von einer Staffelmiete spricht man, wenn der Mietzins im Voraus für die ganze Dauer des Mietvertrages festgelegt wird und sich in periodischen Abständen stufenweise erhöht.

Eine Staffelmiete kann nur gültig vereinbart werden, wenn das Mietverhältnis mindestens für drei Jahre abgeschlossen und der Betrag der Erhöhung im Voraus festgelegt wurde. Der Mietzins darf nur einmal jährlich erhöht werden. Die Teuerung gehört zu den Faktoren, die sich im Laufe der Mietdauer ändern.

Der Vermieter darf diese relativen Kostenfaktoren bei einer Mietzinserhöhung oder -senkungen geltend machen. Grundlage für die Berechnung der Teuerung bildet der so genannte Landesindex der Konsumentenpreise. Dieser beinhaltet die steigenden Kosten sämtlicher Produkte, die ein Haushalt verbraucht. Die Preisveränderungen dieser Produkte werden monatlich publiziert und in Indextabellen festgehalten.

Die Teuerung auf dem vom Vermieter investierten Eigenkapital risikotragendes Kapital wird anhand dieser Indextabellen berechnet. Der Vermieter darf maximal 40 Prozent der seit der letzten Mietzinsanpassung aufgelaufenen Teuerung auf den Mietzins überwälzen Art.

Im schweizerischen Mietrecht gilt der Grundsatz: Normale Abnutzung geht zulasten des Vermieters, für übermässige Abnutzung müssen Mieterinnen und Mieter beim Auszug zumindest teilweise aufkommen.

Auch bei fachgerecht verspachtelten Dübel-Löchern geht man von normaler Abnutzung aus. Um übermässige Abnutzung handelt es sich hingegen etwa bei schwarzen Striemen oder Nikotinablagerungen auf Wänden und Wasserflecken auf Parkettböden. Auch bei übermässiger Abnutzung muss der Mieter hingegen nicht voll für den Schaden aufkommen, weil die Altersentwertung zu berücksichtigen ist.

Mit einem Urteilsvorschlag kann die Schlichtungsbehörde bei bestimmten mietrechtlichen Streitigkeiten einen verbindlichen Entscheid fällen, der allerdings ans Gericht weitergezogen werden kann. Laut Gesetz kann sie in diesen Fällen auch einen sogenannten Urteilsvorschlag erlassen, bei dem es sich eigentlich um einen verbindlichen Entscheid handelt. Derjenige, der nicht damit einverstanden ist, muss beim Gericht Klage einreichen.

Sonst tritt der Urteilsvorschlag in Kraft. Damit hat die Schlichtungsbehörde die Möglichkeit, die Parteirollen umzukehren. Schlägt sie in einem Kündigungsschutzverfahren beispielsweise nur einen Vergleich vor, muss die Mieterin oder der Mieter beim Gericht klagen, wenn der Vermieter dem Vorschlag nicht zustimmt. Bezeichnet sie die Kündigung hingegen in einem Urteilsvorschlag als missbräuchlich, muss der Vermieter beim Gericht Klage einreichen.

Sonst ist die Kündigung aufgehoben. Diese Umkehr der Parteirollen ist ganz wesentlich, weil eine Klage beim Gericht mit einem hohen Kostenrisiko verbunden ist. Die Energiegesetze der meisten Kantone schreiben die VHKA für Neubauten und total sanierte Liegenschaften ab einer gewissen Grösse zwingend vor, beispielsweise ab fünf Wohneinheiten oder m2.

Auskunft über die betreffende Regelung erteilen die für Energiewirtschaft zuständigen Behörden der Kantone. Wie hoch dieser Anteil ausfällt, hängt von der Bauweise des Hauses ab. Zudem wird durch einen Lageausgleich und die Anrechnung des sogenannten Zwangswärmekonsums berücksichtigt, wieweit eine Wohnung Wärme von durchführenden Heizungsrohren und von anderen Wohnungen bezieht. Als Vergleich bezeichnet man in der juristischen Fachsprache einen Vertrag, mit dem ein Streitfall beigelegt wird.

Im schweizerischen Recht ist die Streiterledigung durch einen Vergleich erwünscht. Deshalb muss in aller Regel ein Schlichtungsverfahren durchgeführt werden, bevor eine Klage beim Gericht möglich ist. Hauptaufgabe der Schlichtungsbehörde ist es, einen Vergleich vorzuschlagen. Damit kann er innert 30 Tagen beim Gericht Klage einreichen. Auch wenn im Schlichtungsverfahren kein Vergleich zustande kam, versuchen auch die Gerichte nach Einreichung der Klage oft noch, die Verfahrensbeteiligten zu einem Vergleich zu bewegen.

Mehr dazu siehe auch in den Top Themen unter Schlichtungsbehörde. Damit sind Kosten für die Verwaltungsarbeit im Zusammenhang mit den Nebenkosten gemeint. Für den Betrieb der Heizungsanlage und die Warmwasseraufbereitung können sämtliche Verwaltungskosten in Rechnung gestellt werden, also z.

Bei den übrigen Nebenkosten Allgemeinstrom, Wasser, Hauswart, etc. Diese Verwaltungskosten dürfen entweder nach Aufwand oder nach ortsüblichen Sätzen in Rechnung gestellt werden. Weit verbreitet ist ein fester Prozentsatz der Nebenkosten. Unter werterhaltenden Investitionen sind Unterhaltsarbeiten zu verstehen, die den vertraglich vereinbarten Zustand der Wohnung erhalten oder bei allfälligen Mängeln wiederherstellen.

Werterhaltende Investitionen berechtigen den Vermieter in der Regel nicht zu einer Mietzinserhöhung, ausser es ergäbe sich daraus eine Kostensteigerung.

Die Kosten für die werterhaltenden Investitionen bezahlt der Mieter bereits mit dem laufenden Mietzins. Beispiele für werterhaltende Investitionen: Austausch von technischen Geräten gegen neue, gleichwertige Einrichtungen, das Abdichten schlecht schliessender Fenster, Malerarbeiten. Der Ersatz alter Einrichtungen durch neue mit besserer Qualität kann teilweise wertvermehrend sein, etwa wenn doppelt verglaste Fenster gegen dreifach verglaste ersetzt werden.

Von Wertvermehrung kann dort gesprochen werden, wo eine alte Sache durch eine neue ersetzt wird, die im Vergleich mehr Komfort oder mehr Funktionalität bringt.

Von wertvermehrenden Investitionen ist dann auszugehen, wenn der Vermieter den Zustand der Mietsache durch einen Umbau oder eine Sanierung verbessert und für die Liegenschaft ein Mehrwert geschaffen wird z.





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